Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Содержание

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Иногда объектом госзакупки может быть аренда нежилых помещений. В чем особенности таких закупок, какими способами их можно проводить, а также как автоматически продлить договор аренды, разберем в этом материале.

Услуги по операциям с недвижимым имуществом включены в аукционный перечень распоряжения № 471-р, поэтому закупки таких услуг заказчик может проводить путем электронного аукциона. Однако есть исключения.

В письме Минэкономразвития указано, что заказчики могут проводить закупки услуг из перечня путем запроса котировок, запроса предложений и у единственного поставщика, но с учетом ограничений, которые устанавливает 44-ФЗ.

В 44-ФЗ прописано, что можно использовать способ запроса котировок, если цена контракта не больше полумиллиона, годовой объем закупок путем запроса котировок при этом не должен превышать 10 процентов от общего объема и не должен быть больше 100 миллионов рублей.

Обратите внимание, что в случае, если арендуется помещение, находящееся в собственности государства или муниципалитета, то договор может быть заключен без конкурсов или аукционов.

Это возможно в следующих случаях: если он заключается с медорганизацией с целью охраны здоровья проходящих обучение и преподавателей, с заведением общепита для организации питания обучающихся и преподавателей, а также со спортивными организациями для создания условий для занятия спортом учащихся.

Такая услуга, как аренда помещений, по 44-ФЗ может закупаться и у единственного поставщика.

Аренда по 44-ФЗ у единственного поставщика

Согласно закону, аренда нежилых помещений для нужд государства, региона или муниципалитета может закупаться у единственного поставщика.

Обратите внимание, что контракт с единственным поставщиком на аренду заключается с указанием всех необходимых и прописанных в 44-ФЗ условий. Там должны быть пункты об ответственности сторон, о штрафах и пенях за просрочку и нарушения условий, о порядке и сроках оплаты услуги и т.д. Такие условия прописаны в Законе о защите конкуренции.

При этом размещать извещение в ЕИС о такой закупке не нужно. А вот обосновывать выбор способа определения поставщика и цену контракта необходимо. Заказчик должен составить отчет с этими данными.

Как закрывать контракт по аренде нежилого помещения с единственным поставщиком? Если оплата аванса ежемесячно.

Если сам контракт заключаете на год, но он заключается ежегодно, то закрываете также, то есть по окончанию срока действия контракта, согласно его условий. По окончанию контракта, когда с обеих сторон выполнены обязательства. А аванс, предусмотренный контрактом, оплачивается в конце года уже по следующему контракту.

Таким образом, в случае если обязательства по контракту исполнены, оплата заказчиком поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной услуги, а также отдельных этапов исполнения контракта совершена, то заказчик вправе изменить статус на «Исполнение завершено» (следует из письма Минэкономразвития России от 14 сентября 2016 г. №Д28и-2341).

Константин Эделев, эксперт Системы Госзаказ

Не подписывайте контракт и документы о приемке, пока не получите от победителя обеспечение.

Контрагент сам выбирает, в какой форме внести обеспечение контракта или гарантийных обязательств, – предоставить банковскую гарантию или перечислить деньги на счет заказчика.

Требование предоставить обеспечение включите в извещение или приглашение участвовать в закупке, документацию и проект контракта.
Читайте, в каком размере и как участники обеспечивают обязательства по контракту и гарантии »

Автоматическое продление договора аренды

Автоматическая пролонгация договора аренды может быть предусмотрена в договоре. Например, можно включить пункт о том, что после истечения срока договора он считается продленным на такой-то срок, например на год, если никто не заявил о расторжении.

При этом, если не будет указано количество раз, когда договор будет продлеваться, то продление будет единичным. Чтобы договор автоматически продлевался не один раз, а несколько подряд, стороны могут согласовать, что договор продлевается каждый раз, когда заканчивается срок. Можно указать, что возможно неограниченное число таких продлений или же ограниченное, например, до 6 раз.

Следует прописать в условиях, что договор продлевается только в случае, если у сторон нет никаких возражений. Должна быть возможность заявлять такие возражения.

Также можно заключить допсоглашение. Это прописано в ГК РФ.

Кроме того, есть такое понятие как возобновление договора. Если срок договора истек, а арендатор продолжает снимать помещение, при этом арендодатель не против, договор считается возобновленным. При этом срок будет неопределенным, а условия – те же.

Также, когда срок договора истек, по ГК РФ, заказчик имеет право (преимущественное перед другими) на заключение договора на новый срок. Здесь важным условием является то, что арендатор выполнял свои обязательства соответствующим образом. Арендатору нужно просто уведомить о своем желании арендодателя.

Ответы на любые рабочие вопросы вы найдете в журнале «Госзаказ в вопросах и ответах» Оформить подписку

Источник: https://www.pro-goszakaz.ru/article/102421-qqq-17-m1-18-01-2017-kakim-sposobom-zakupat-uslugi-po-arende-nejilyh-pomeshcheniy

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма — это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/5ca459ee4432a200b307cbd4

Применение ККТ при аренде нежилых и жилых помещений

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Еще в 2016 году правительство РФ приняло решение о том, что российским бизнесменам нужны онлайн-кассы. И к 2019 году их пришлось установить большинству владельцев бизнеса.

Если для ритейла и общепита необходимость установки и сроки перехода на новое оборудование вполне понятны, то применение ККТ при аренде недвижимости до сих пор вызывает массу вопросов.

Ниже постараемся разобрать, кто именно должен применять кассовые аппараты, когда владельцам недвижимого имущества нужно зарегистрировать новое оборудование и кто из предпринимателей может обойтись без установки онлайн ККМ.

Подскажем, какая касса из нашего каталога подойдет под ваш бизнес.

Оставьте заявку и получите консультацию в течение 5 минут.

Кому нужна ККТ при сдаче в аренду жилого или нежилого помещения

В первую очередь рассмотрим случаи, когда владельцы недвижимости могут не применять ККТ при сдаче помещений в аренду.

Льгота распространяется на:

  • всех индивидуальных предпринимателей, которые сдают в наем жилые площади, находящиеся в их собственности;
  • лиц, выбравших в качестве основного налогового режима ПСН и сдающих внаем любое (как жилое, так и нежилое) недвижимое имущество или земельные участки, находящиеся в их собственности;
  • ООО или ИП, ведущих свою деятельность в труднодоступной местности (перечни таких территорий утверждаются на региональных собраниях, и ознакомиться с ними можно на портале местной администрации);
  • бизнесменов, которые работают в местах, отдаленных от сетей связи (ИП и ООО нужно применять ККМ, но передавать информацию о проведенных сделках в ФНС они не обязаны).

Более подробно ознакомиться с категориями бизнесменов, которым разрешено не автоматизировать свою деятельность, можно в статье 2 закона 54-ФЗ.

В остальных случаях все зависит от того, кто и кому передает деньги, используется ли для этого наличность, электронные платежи или осуществляется перевод с одного р/с (расчетный счет) на другой.

на наш канал в Яндекс Дзен — Онлайн-касса!
Получай первым горячие новости и лайфхаки!

Для начала подробно рассмотрим вариант, когда за квартиры или магазины, взятые внаем, платит индивидуальный предприниматель.

  • Если арендатор осуществляет перевод с личной карточки, то он выступает в роли обычного физического лица, а значит, необходимость применения контрольно-кассовой техники для арендодателя определяется на общих основаниях (если деятельность не подпадает под ст. 2 54-ФЗ, выдача фискального чека обязательна).
  • Если лицо, сдающее внаем имущество, получает денежные средства через платежного агрегатора (при условии, что он не является платежным агентом), приложение которого установлено на корпоративном портале, или специальную форму на собственном сайте, ККМ применяется.
  • Если оплата осуществляется с персональной карты предпринимателя через платежного агента, в том числе и через его терминалы, чек, подтверждающий платеж, выдает агент. Арендодатель в этом случае предоставлять чек или БСО (бланк строгой отчетности) не обязан.
  • Согласно п. 4 ст. 4 192-ФЗ, если бизнесмен перечисляет средства с личного р/с или использует платежное поручение, арендодатель (при условии, что он сдает жилое помещение) до 01.07.19г. вправе не предоставлять чек.
  • Если платеж поступает с расчетного счета, который зарегистрирован на ИП и используется для предпринимательской работы, на р/с арендодателя применение ККМ не обязательно (п. 9, ст. 2 54-ФЗ).
  • Также, согласно вышеуказанной статье, при внесении денег доверенным лицом с корпоративной пластиковой карты (есть она не предъявлялась) чек не нужен. В других случаях (предъявление карты, передача наличности, перевод с личной банковской карточки) применение онлайн-кассы обязательно.
  • При получении денег с электронных кошельков (кроме случаев использования корпоративных web-кошельков) владелец недвижимости должен предоставлять арендатору чек.

При оплате территории, склада, апартаментов и пр. организацией, собственник объекта сдачи может не выдавать кассовый документ только в том случае, если платеж можно отнести к безналичному способу расчета. Кроме корпоративных расчетных счетов, электронных кошельков и банковских карт без их предъявления сюда относятся аккредитивы, инкассаторские и платежные поручения, чеки.

Полный перечень безналичных форм оплаты указан в Положении № 383-П, вступившем в силу еще 19 июня 2012 года.

Отдельно стоит рассмотреть оплату арендованной площади с личной карты директора организации или доверенного лица (при наличии доверенности на осуществление расчетных операций). По этому вопросу Министерство Финансов РФ дало ряд разъяснений:

На основании представленных выше документов, при переводе средств с личных карт доверенных лиц платежи рассматриваются как расчеты между предприятиями при соблюдении ряда условий:

  • платежная карта не предъявляется;
  • в графе «Назначение платежа» указывается его основание (договор или счет), организация, за которую переводятся деньги, и за что именно осуществляется перевод.

При получении средств от обычных физ.лиц арендодатель может не выдавать чек при условии, что платеж поступает с одного р/с на другой или при внесении наличных денег через отделение банка. Стоит помнить, что такие льготы действуют только до второго полугодия 2019. После этого срока при получении арендной платы кассовая техника применяется в общем порядке.

В соответствии с действующим законодательством, организации при проведении расчетов с физ. лицами также обязаны применять онлайн-технику. Согласно ст. 1.1 54-ФЗ, внесение арендной платы относится к расчетам, поэтому при передаче денег арендодателю применение ККТ является обязательным.

На март 2019 года все организации, которые оплачивают недвижимость наличными или электронными деньгами, должны при передаче средств применять кассовое оборудование. С июля 2019 это станет обязательным и для тех бизнесменов, которые используют безналичный способ (например, платежное поручение).

Работа без ККТ при сдаче в аренду недвижимости

Как было сказано выше, не для всех бизнесменов применение ККТ при сдаче в аренду квартир, домов или нежилых помещений является обязательным.

Но чтобы их деятельность не противоречила законодательным требованиям, коммерсанты при получении денег от клиентов (за исключением безналичных расчетов) должны предоставлять плательщикам бланк, подтверждающий факт получения наличности или электронного перевода. Это может быть квитанция, товарный чек или другой бланк, в котором отображается:

  • наименование представленного документа;
  • дата подписания и порядковый номер;
  • название компании или Ф.И.О. частного предпринимателя;
  • индивидуальный номер плательщика налогов, который ИП или ООО получили в ФНС;
  • название оказанной услуги и ее количество (к примеру, субаренда производственного цеха, период — 1 мес.);
  • информация о сотруднике, подписавшем бланк(должность, Ф.И.О, личная подпись).

Более подробно ознакомиться с обязательными реквизитами предоставляемого документа можно в статье 4.7 54-ФЗ.

Подберем кассы для вашего бизнеса. Доставим в любую точку РФ!

Оставьте заявку и получите консультацию в течение 5 минут.

Ккм при сдаче жилья в аренду: какую купить?

Если сдача недвижимости внаем — ваш основной вид деятельности, то для работы в рамках действующего законодательства вам подойдет самая простая онлайн-касса. Все, что должно уметь оборудование — формировать и печатать чеки, сохранять их и отправлять выбранному оператору.

Вся представленная на рынке техника, соответствующая данным критериям перечислена в едином реестре, установленном ФНС. Если вы хотите в будущем избежать ненужных проблем, то выбирайте технику только из этого списка. В противном случае вам придется доказывать, что ваша касса не противоречит 54-ФЗ.

Ниже рассмотрим, какую ККМ купить при сдаче в аренду жилья, склада, земельного участка, торгового помещения и пр.

АТОЛ 90Ф — удобная техника с возможностью автономного использования. Привлекает эргономичным дизайном и понятным интерфейсом. Печатает чеки на ленте шириной 44 и 58 мм, для установки новой бобины не нужно разбирать аппарат.

Может запитываться как от сети (через адаптер, поставляемый в комплекте), так и от встроенной литиевой батареи. Без упаковки весит всего 900 гр. Для передачи данных используются встроенные модули Wi-Fi и GSM, также доступен обмен информацией с другими устройствами при помощи USB-интерфейса.

Основное преимущества — низкая стоимость: за ККМ без фискального накопителя (ФН) коммерсанту придется заплатить чуть более семи тысяч рублей.

Меркурий 115Ф — применяется как для стационарной установки, так и для работ на выезде. От сети запитывается через специальный адаптер, который поставляется в комплекте с устройством. Для связи с ОФД используются модули GSM или Wi-Fi.

Также в кассе есть USB-разъем, который с помощью адаптера можно преобразовать в COM-порт, хотя для передачи во временное пользование имущества это не актуально, но если вы ведете другую торговую деятельность, то сможете подключить к аппарату сканер штрихкодов или электронные весы.

Подсоединенное периферийное оборудование касса определяет автоматически. Цена без ФН — менее 5 000 ₽.

Элвес МФ — как и представленные выше модели, относится к классу автономных машин, то есть владелец квартиры или склада может выбивать чеки при получении денег непосредственно на объекте или в любом другом удобном месте. Полного заряда аккумулятора хватает на 12-16 часов работы.

Для подключения к интернету используется беспроводное соединение — Wi-Fi. Данный аппарат является отличным сочетанием удобства и высокой надежности: он отлично работает даже при плохих погодных условиях. Масса устройства без упаковки менее 1 кг, габариты — 23,2 х 11,6 х 7,5 см.

Начальная стоимость аппарата (без накопителя) — 4 310 ₽.



Пионер 114Ф — компактная онлайн-касса, которая может работать от сети 220 В или от автомобильного прикуривателя 12 В. Вес устройства — 380 гр, размеры — 10,5 х 22 х 6 см.

Для передачи информации о проведенных кассовых операциях используется встроенный Wi-Fi-модуль, опционально для проводного подключения можно установить Ethernet-разъем.

Одна из основных особенностей этой машины — сенсорная клавиатура: пользователь может настроить необходимую чувствительность клавиш, тем самым повысить удобство работы с техникой. Для подключения к компьютеру и присоединения периферии используется USB-порт. Стоимость аппарата начинается от 7 000 ₽.

Агат 1Ф — компактная касса, которая позволяет выгружать информацию из 1C и Excel. Привлекает пользователей достаточно обширным функционалом для столь низкой стоимости (чуть более четырех тысяч рублей).

Имеет интерфейс RS-232, по желанию покупателя может комплектоваться приемником сигналов GSM (2G или 3G) или Wi-Fi-модулем. Основное отличие от аналогичных моделей — высокая скорость загрузки: после включения устройства через 10-15 секунд можно приступать к формированию фискальных документов.

Также преимуществом является простая замена бумаги: достаточно открыть крышку и заменить старую бобину на новую.

Ока МФ — аппарат, рассчитанный на 8 часов непрерывной автономной работы. При габаритах 25,7 х 11 х 8 см весит всего 1 кг.

Поставляется в комплекте с сетевым адаптером, паспортом и двумя инструкциями (по эксплуатации и налогового инспектора). Заявленный производителем срок службы составляет 15 лет.

Периферийное оборудование можно подключать только к модернизированной машине (версия 2). Стоимость контрольно-кассового устройства 5,5 тыс. руб.

МодульКасса — самое дорогое устройство в списке (8 880 ₽). Отличается обширным функционалом и удобством использования. Касса выполнена на базе 5,5-дюймового планшета с ОС Android 6.0, оснащена 5,0 МП камерой, подключается к интернету по сети Wi-Fi или с помощью GSM-модуля.

Без подзарядки может работать до 24 часов. Для лиц, занимающихся только субарендой квартир, домов, торговых роллетов и пр., такой функционал не нужен.

Но если ваша сфера деятельности не ограничивается передачей помещений внаем, есть смысл перед покупкой рассмотреть вариант с более обширными возможностями.

Самые дешевые онлайн-кассы: возможности недорогих моделей ККТ

Стоит отметить, что одну из вышеперечисленных касс можно приобрести для организаций, которые в обязательном порядке должны формировать фискальные документы при переводе оплаты за арендованную недвижимость. Представленные выше варианты позволяют сэкономить на покупке онлайн-оборудования, но при этом приобрести технику, полностью соответствующую закону.

Переходите на онлайн-кассу? Подберем ККТ для вашего бизнеса.

Оставьте заявку и получите консультацию в течение 5 минут.

Оцените, насколько полезна была информация в статье?

Источник: https://Online-kassa.ru/blog/primenenie-kkt-pri-arende-nezhilyh-i-zhilyh-pomeshhenij/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Каким способом закупать услуги по аренде нежилых помещений

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным. Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.