Как работать с договором цессии при закупке

Содержание

Что такое договор цессии

Цессия по сути это изменение кредитора, который получает все права по вашему долгу. Соответственно, вы должны отдать долг уже не изначальному кредитору, а новому лицу. Договор цессии простыми словами это фиксация передачи третьему лицу прав взыскания задолженности.

При этом получать от должника согласие на такую передачу прав не обязательно, однако сообщить ему о смене кредитора следует. Соглашение обычно заключают в том случае, если кредитор сам не может по причинам разного рода взыскать с должника необходимую сумму.

Передача права взыскивать долг может быть как безвозмездной, так и предусматривать материальное вознаграждение. Соглашение сторон закрепляется заключенным в письменном виде договором цессии.

Термины

Вести речь о цессии следует с использованием принятых терминов.

Сторонами в договоре цессии являются:

Цедент – изначальный кредитор, переуступающий свои права. Он ответственен за подлинность документов и собственных действий в адрес цессионария, однако ответственность за не погашенные обязательства законодательством не предусмотрена.

Цессионарий – новый кредитор. По вступлении договора цессии в силу он представляет интересы цедента.

Должник – лицо, являющееся заемщиком и обязанное выплатить долг.

Титул – документ, в котором подтверждены передаваемые права.

Необходимо понимать разницу между цессией и обычной переуступкой.

При простой переуступке прав третьему лицу помимо прав кредитора передаются также и возникающие в связи с ними обязанности.

Например, переуступка права аренды офисных помещений не будет являться цессией, так как ведет к появлению дополнительных затрат – оплаты коммунальных услуг, арендной плата и т.д.

Нередко договором цессии называют также соглашение, по которому дольщик строящегося жилого дома передает свои права и обязанности другому лицу с согласия компании-застройщика. Однако, поскольку в подобных соглашениях помимо прав содержатся еще и обязанности, которые передаются, то называть их договорами цессии будет некорректно.

Ограничения по применению

В настоящее время стало широко практиковаться использование цессии в самых разнообразных сферах. Однако в российском законодательстве, а именно в ГК РФ Статья 383, содержится ряд ограничений по ее применению.

алиментных обязательств;
возмещения за причиненный моральный ущерб;
обязательств, появление которых связано с разводом;
возмещения материального ущерба, понесенного вследствие причиненного жизни и здоровью вреда;

Что такое договор цессии простыми словами? Это соглашение, позволяющее переуступить права требования, собственности или какого-либо имущества.

Смысл подписания договора цессии содержится в том, чтобы переложить общение с должником на третье лицо, обычно обладающее опытом в решении подобных ситуаций.

Результатом является получение от должника финансовых средств, которые тот по каким-либо причинам не возвращает кредитору.
Соглашение, первоначально заключенное между должником и цедентом, выступает главным основанием для переуступки долга.

Необходимые документы

Обязанностью цедента является предоставление цессионарию всех требуемых документов, касающихся сделки и расчетов с должником.

договор купли-продажи;
приходно-расходные документы, свидетельствующие о наличии долга;
акт сверки расчетов.

кредитный договор;
выписка по банковскому счету;
соглашение овердрафта;
график внесения платежей;
квитанции об уже выполненных оплатах.

При необходимости составляется дополнительное соглашение, в котором указываются дополнительные условия и перечисляются документы, не включенные в основной договор.

Виды договоров

В ходе определения условий цессии возможно учесть различные тонкости.

Трехсторонний – в соглашении участвует, помимо цедента и цессионария, должник. При этом с должником согласовывают с ряд условий, в частности, реструктуризации долга.
Платный и безоплатный – работа коллекторов может быть как оплачена определенной суммой, так и не предполагать оплаты.
Возмездный и безвозмездный – обязательства могут быть как проданы цедентом, так и вынужденно переданы с целью покрытия убытков.
На основании исполнительного листа – в такой ситуации все вопросы, касающиеся цессии решаются через арбитражный суд.

Мотивом для заключения договора цессии юридическими лицами служит возникновение в ходе их хозяйственной деятельности таких обстоятельств, при которых обязательства одного лица переходят на другого.

В таких случаях цедент имеет возможность передать новому кредитору свои права в отношении долга.

То есть, два хозяйствующих субъекта – юридических лица составляют и подписывают договор, в котором подробно определены условия, фиксирующие их права и обязанности, касающиеся задолженности.

Как правило, это двусторонние возмездные договоры. В текст обязательно включаются основания для передачи прав, их содержание и реквизиты сторон. Заключив соглашение, юридические лица должны завизировать его у нотариуса. Первоначальный кредитор обязан предоставлять только достоверную информацию, что закреплено законодательством.

Скачать образец договора цессии между юридическими лицами

Между физическими лицами

Частные лица, не являющиеся представителями организаций, также имеют возможность заключать между собой подобные соглашения. Вид операции и сроки ее выполнения физические лица определяют согласно ГК Российской Федерации.

В договоре указывается, как происходит передача прав – возмездно или безвозмездно. Также включаются сумма долга, сроки его погашения, паспортные данные и права и обязанности участников сделки.

Однако, если обязательства должника установлены судом и касаются выплаты личностных долгов, например, алиментов или компенсации за ущерб от нанесенного здоровью и жизни вреда, то договор цессии между физическими лицами не заключается.

Скачать образец договора цессии между физическими лицами

Налогообложение

В ситуациях предоставления цессии хозяйствующим субъектом иным физическим или юридическим лицам, необходимо брать во внимание не только юридические моменты, но и тонкости, связанные с бухучетом и налоговым обложением.

Порядок начисления НДС является одним из основных вопросов в налогообложении и определяется российским Налоговым Кодексом. Основным моментов в начислении станет выведение налоговой базы – для цедента ей будет выступать разница в стоимости договора цессии и доходом, полученным после выплаты задолженности или последующей уступки права требования иным лицам.

В случаях, когда изначальный кредитор предоставлял скидку, ее размер будет относиться, согласно Налоговому Кодексу, в убыток. Также в бухучете показывается и начисление налога на прибыль.

Риски

Заключая договор цессии, необходимо большое внимание уделять деталям. Пренебрежение к ним может привести к признанию соглашения недействительным.

включенные в соглашение личностные обязательства;
отсутствие документов, подтверждающих право переуступать долг;
ненадлежащее оформление документов;
отсутствие в первоначальном договоре возможности переуступить долг;
отсутствие оплаты цессионарием возмездного договора и др.

Дефолт — одна из причин цессии. Подробнее об этом в отдельной статье.

Возможно этому предшествует девальвация рубля.

Поговорим об истинных владельцах бизнеса или все что вы хотели знать о бенефициарах.

Практический пример

Как выкупить свой долг по кредиту у банка:

Источник: https://svoedelo-kak.ru/finansy/dogovor-tsessii.html

Ндс по договорам цессии

Как работать с договором цессии при закупке

Практически каждый бизнесмен в своей работе сталкивается с дебиторской задолженностью.

Относиться к ней можно по-разному: просто считать эти средства «замороженными» или же воспринимать «дебиторку», как актив, который в случае необходимости можно продать.

О налоговых последствиях такой продажи мы сегодня и поговорим. А именно — расскажем о том, как рассчитывается НДС по договору уступки права требования.

Общая информация

Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).

Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.

Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.

Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:

в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.

Может ли ООО работать без НДС

Облагается ли уступка права требования НДС

В общем случае продажа имущественных прав облагается НДС. Это установлено пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Однако налог следует начислять не всегда. Чтобы определить, облагается ли уступка права требования НДС, нужно рассмотреть порядок налогообложения основного обязательства (п. 1 ст. 155 НК РФ). По смыслу этой статьи НДС при продаже долга нужно исчислять по тем же правилам, что и по «исходному» обязательству.

Далее рассмотрим особенности налогообложения договоров переуступки долга, вытекающих из сделок различного вида.

Как посчитать НДС 20% от суммы

Продажа долга поставщиком

Если продавец, заключивший договор поставки с отсрочкой платежа, хочет быстрее вернуть средства в оборот, он может продать долг покупателя. Налоговая база будет равна доходу поставщика (цедента), т.е. превышению суммы, полученной от цессионария над задолженностью покупателя (п. 1 ст. 155 НК РФ).

Однако чаще всего «первичная» продажа долга производится с дисконтом. Это понятно: цессионарий получит деньги позднее, кроме того — он берет на себя и риски невозврата. Поэтому цедент обычно получает убыток и не платит с этой операции НДС, база по налогу на прибыль также не возникает.

Важно!

Никто не запрещает покупателю долга (цессионарию) продать обязательство еще раз. Тогда бывший цессионарий становится цедентом. Если скидка, полученная от первичного кредитора, была существенной, то новый цедент может перепродать долг с прибылью. Тогда он должен заплатить НДС с суммы своего дохода, т.е. с разницы между «закупочной» ценой долга и ценой его реализации (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Продавец может попробовать снизить облагаемую базу, включив в нее не только сами затраты на покупку долга, но и сопутствующие расходы, например, курсовые разницы и проценты по кредитам.

Но здесь нужно быть готовым к спорам с налоговиками и судебным разбирательствам с непредсказуемым результатом. Хотя шансы на положительный исход дела у налогоплательщика имеются (постановление ФАС ВВО от 26.07.

2013 по делу № А82-9316/2012).

Сколько бы раз не перепродавалась «дебиторка», в итоге конечный покупатель получает деньги от должника. При любом договоре цессии, НДС у цессионария возникает при получении задолженности. База равна разнице между суммой взысканного долга и затратами на его покупку (п. 2, 4 ст. 155 НК РФ). НДС исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Пример 1

ООО «Альфа» поставила ООО «Гамма» товар на сумму 720 тыс. руб. на условиях отсрочки платежа. После отгрузки ООО «Альфа» продало долг ООО «Гамма» за 540 тыс. руб.

Покупатель — ООО «Дельта» в свою очередь перепродало задолженность ООО «Бета» за 600 тыс. руб. Т.к. ООО «Альфа» продало долг по цене ниже номинала, то облагаемая база по НДС у него не возникает.

А вот ООО «Дельта» получило прибыль — 60 тыс. руб. (600 – 540).

Именно с этой суммы оно и должно заплатить НДС = 60 / 120 *20 = 10 тыс. руб. У ООО «Бета» база по НДС в размере 120 тыс. руб. (720 – 600) возникнет после получения долга от ООО «Гамма». Налог к уплате здесь определяется расчетным путем аналогично ООО «Дельта»: НДС = 120 / 120 *20 = 20 тыс. руб.

Особенности расчета НДС при частичном погашении долга

Должник может перечислять денежные средства цессионарию частями, в том числе и в течение нескольких налоговых периодов. Напрямую эта ситуация в НК РФ не урегулирована. Здесь возможно два подхода:

Источник: https://1c-wiseadvice.ru/company/blog/nds-po-dogovoram-tsessii/

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как работать с договором цессии при закупке

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр

1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Договор цессии 2019 (уступки права): понятие, образец

Как работать с договором цессии при закупке

Продажа дебиторской задолженности даже в убыток — иногда единственный способ получить живые деньги. Для этого заключают договор цессии (уступки права). Расскажем, как правильно составить договор и как отразить операцию продажи долга в бухгалтерском и налоговом учете.

Цессия — это передача, уступка прав требования долга третьему лицу. То есть, должник должен отдать долг не изначальному кредитору, а новому лицу.

В России договор цессии простыми словами — это продажа дебиторской задолженности, как правило с дисконтом. При этом согласие должника на такой вид сделки не требуется, но уведомить о смене кредитора нужно.

Договор уступки права требования заключают, когда нужны «живые» деньги быстрее или когда по каким-либо причинам не могут взыскать деньги с дебитора. Во втором случае долг покупают коллекторские агенства.

Стороны в договоре цессии:

Цедент — начальный кредитор, которые переуступает свои права требования долга;
Цессионарий — новый кредитор, которые становится владельцем долга;
Должник — заемщик, тот кто должен отдать долг.

Чем отличается цессия от переуступки прав требования

В ГК РФ есть термин «уступка». Понятия «переуступка» в законе нет. Это скорее синоним, который привыкли использовать на бытовом уровне. Но смысловая нагрузка остается. Когда в интернете ищут договор цессии, в поисковой строке часто набирают — «образец договора переуступки».

Цессия или договор уступки — это частный случай уступки прав кредитора третьему лицу. При этом переход прав происходит не на основании закона, а рамках сделки. Далее расскажем, какие права требования можно уступать, а так же какие есть ограничения.

По договору цессии можно уступать любые права требования при соблюдении ряда ограничений. Главный критерий — долг действительно должен существовать и принадлежит кредитору. Для этого нужно приложить к соглашению подтверждающие документы. Это могут быть:

договоры с дебитором;
акты выполненных работ;
счета-фактура и т.д.

Чаще всего такое соглашение заключают юридические лица, где передают просроченные долги, которые изначальному кредитору проблематично взыскать с должника. Например, просроченный контракт на поставку товара или денежный заем.

По договору цессии нельзя передавать права требования, которые связаны с личностью самого кредитора: алименты и возмещение причиненного вреда жизни и здоровью (ст. 383 ГК РФ).

Виды договоров цессии

Договор уступки права вправе заключать юридические и физические лица, их 4 вида (см. таблицу ниже).

Вид	Условия
Трехсторонний	Участвуют три стороны — цедент, цессионарий и должник. Причем последний вправе согласовывать ряд условий, в т.ч. реструктуризацию долга.
Платный и безоплатный	Заключают в случае продажи долга коллекторским агентствам. Их услуги могут как оплачиваться отдельно, так и быть бесплатными.
Возмезный и безвозмезный	Дебиторская задолженность может быть либо продана, либо передана в счет покрытия убытков.
На основании исполнительного листа	Заключают, если на руках есть исполнительный лист. В этом случае, чтобы на основании договора цессии заменить взыскателя на нового владельца долга, нужно сначала обратиться в суд.

Оформляют договор цессии обычно в простой письменной форме и указывают:

номер и дату, по которому компания уступает долг;
предмет договора (поставка, услуги и т. п.);
сумму задолженности;
стоимость дебиторской задолженности.

Образец договора цессии между юридическими лицами 2019

Договор цессии: проводки

По договору уступки права требования каждая сторона должна учесть доходы и расходы от проведенной сделки. Но сделать это надо в разное время. Далее расскажем, как учесть долг у продавца и покупателя по договору цессии в бухгалтерском и налоговом учете, а также какие проводки сделать.

Учет и проводки по договору цессии у покупателя (цессионария)

Порядок учета покупки долга зависит от того, заплатил кредитор или нет.

Цессионарий вправе признать доходы только когда получит деньги от должника, либо когда перепродаст долг другому лицу. Поэтому когда стороны подписали соглашение об уступке прав требования, покупатель дебиторки не отражает доходы и расходы в налоговом учете.

Второй момент — если организация купила долг у цедента дороже, чем может получить от дебитора, то ей нужно запросить у продавца счет-фактуру и заявить вычет НДС. В день, когда задолженность будет погашена, либо продана другому лицу потребуется заплатить налог на добавленную стоимость. Разница между поступившей суммой и ценой уступки и будет базой но налогу.

Поводки в бухучете по договору уступки права требования у цессионария

Проводки	Операция
Дебет	Кредит
58	76	Принятие к учету требования по цене фактических затрат
76	91	отражение прочего дохода в размере полученной суммы
91	58	Списание фактической стоимости долга
91	68	начисление НДС с разницы

Проводки в бухгалтерском и налоговом учете по договору цессии у продавца (цедента)

Продавец, как правило, продает дебиторскую задолженность с дисконтом. Другими словами — себе в убыток. Но если дебиторка продается с прибылью, то нужно заплатить НДС.

Проводки у цедента по договору цессии

Проводки	Операция
Дебет	Кредит
76	91	Отражение выручки от продажи долга
91	62	Списание долга покупателя

Источник: https://www.gazeta-unp.ru/articles/52368-dogovor-tsessii

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Как работать с договором цессии при закупке

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Договор цессии: какие налоговые последствия возникают при продаже долга

Как работать с договором цессии при закупке

БУХУЧЕТТРУДОВЫЕ ОТНОШЕНИЯСТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫНДСНДФЛПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫДоговор цессии: какие налоговые последствия возникают при продаже долга 22 марта Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Гражданский кодекс разрешает любой компании, имеющей дебиторскую задолженность, передать право по ее взысканию третьим лицам. В условиях финансовой нестабильности и неплатежей этим правом пользуется все большее количество компаний. Бухгалтера же в таких случаях волнуют налоговые последствия продажи долга.

Если подходить к сделке по продаже дебиторской задолженности глобально, то мы обнаружим, что в ней участвуют три стороны — должник (то есть та фирма, долг которой продается), кредитор (продавец задолженности) и новый кредитор (или покупатель задолженности).

Очевидно, что налоговые последствия цессии для каждой из этих трех сторон будут разными. Кроме того, в некоторых случаях правила налогообложения будут зависеть еще и от того, какая именно задолженность продается — по договору займа или вытекающая из договора на реализацию товаров, работ, услуг.

Обговорив общие моменты, перейдем к конкретике и начнем с самого простого — с должника.

Налоги у должника

Для должника не имеет значения, какой именно долг у него перед кредитором (вытекающий из реализации или из займа). В любом случае передача кредитором права требования этого долга другому лицу не обязывает должника восстанавливать НДС (если он предъявлялся).

Ведь перечень оснований для восстановления налога закрытый и такого пункта, как заключение договора цессии, в нем нет (п. 3 ст. 170 НК РФ). Заметим, что при уступке права требования по договору займа вопрос с НДС вообще не возникает, т.к.

операция по предоставлению займа НДС не облагается, а значит, налог должнику не предъявляется и к вычету не принимается (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Сходная картина и с налогом на прибыль. Передача новому кредитору права требования по оплате имущества, приобретенного должником, никаких последствий не влечет.

Ведь при методе начисления расходы учитываются в целях налогообложения вне связи с реальной оплатой (ст. 253, ст. 272 НК РФ). А сумма займа при ее возврате вообще в расходах не учитывается (п. 12 ст. 270 НК РФ).

И это правило не зависит от того, кому возвращается заем: первоначальному кредитору, или новому, получившему такое право требование по договору цессии.

Вести учет и сдавать отчетность по налогу на прибыль и НДС через интернет

А вот если должник применяет кассовый метод при налогообложении прибыли или находится на УСН, то приобретенные товары (работы, услуги), право требования по оплате которых уступлено, будут считаться оплаченными в момент погашения задолженности новому кредитору (п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Продавец долга. НДС

Теперь посмотрим, как заключение договора цессии отразится в налоговом учете у компании — первоначального кредитора. Если он уступает право требования по договору займа, то ситуация крайне проста. Тут в силу прямого указания в НК РФ налог на добавленную стоимость не начисляется (пп. 15, 26 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Если же он продает долг, образовавшийся в результате поставки товаров (работ, услуг), то в теории возникает база по НДС. Дело в том, что передача имущественных прав — это отдельный объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). А право требования долга как раз и является имущественным правом.

Налоговую базу в таком случае нужно определять по правилам пункта 1 статьи 155 НК РФ. Там говорится, что облагаемая база — это превышение суммы дохода, полученного первоначальным кредитором, над размером денежного требования, права по которому уступлены.

Таким образом, на практике первоначальному кредитору придется платить налог, только если он получил от нового кредитора сумму, превышающую саму задолженность.

Провести автоматическую сверку счетов‑фактур со своими контрагентами

Продавец долга. Налог на прибыль и УСН

Как мы уже выяснили, договор цессии никак не затрагивает факт реализации товаров, работ или услуг. Поэтому при методе начисления корректировки налоговой базы по налогу на прибыль цессия также не влечет.

Ведь на дату уступки доходы от реализации товара (работ, услуг) уже учтены при налогообложении прибыли (п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Равно как учтены и расходы, связанные с такой реализацией (ст. 268 НК РФ, ст. 272 НК РФ).

Какая-либо корректировка налоговой базы по первоначальной сделке в связи с уступкой не производится.

А значит, предстоит разобраться только с доходом в виде суммы, полученной в результате уступки права требования. Проблема тут в том, что финансовый результат цессии, как правило, отрицательный — право требования в большинстве случаев продается с дисконтом. И законодатель учел этот момент, установив в подпункте 2.

1 пункта 1 статьи 268 НК РФ, что налоговая база по цессии определяется по правилам, установленным статьей 279 НК РФ. А правила эти таковы: разница между стоимостью товаров (работ, услуг), право требования оплаты которых уступлено и суммой, полученной от покупателя долга является убытком.

А порядок учета убытка зависит от того когда была продана задолженность.

Если долг продан до наступления срока платежа, то в расходы включается убыток, не превышающий сумму процентов по долговому обязательству, рассчитанную с учетом требований статьи 269 НК РФ. Сумму процентов можно рассчитать и по-другому — с использованием методов, установленных для взаимозависимых лиц разделом V.I НК РФ.

В этом случае долговое обязательство принимается равным доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Способ, выбранный первоначальным кредитором для расчета процентов, нужно закрепить в учетной политике (п. 1 ст. 279 НК РФ).

Ну а если задолженность продана уже после наступления срока платежа, то убыток учитывается целиком. Это следует из пункта 2 статьи 279 НК РФ.

У налогоплательщиков, применяющих УСН (или кассовый метод) ситуация будет немного иная. Ведь в этих случаях доходы от реализации товаров, работ, услуг признаются на дату поступления денежных средств или погашения задолженности другим способом (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Это значит, что на момент уступки продавцом права по получению денег за проданные товары (работ, услуг), выручка в налоговом учете еще не признана — ведь деньги не получены. Но при заключении договора цессии происходит прекращение задолженности покупателя перед продавцом «другим способом».

А значит, именно в этот момент и нужно отразить в доходах выручку от реализации соответствующих товаров (работ, услуг).

Обратите внимание, что этот доход никак не связан с суммой, полученной от покупателя долга — в доходы попадает вся сумма задолженности, которая уступается цессионарию. При этом выручка от продажи товаров может быть уменьшена на стоимость покупных товаров, если уступлено право требования по их оплате (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Помимо этого, у продавца долга, также как и при методе начисления, возникает доход в виде суммы, полученной от нового кредитора — это выручка от реализации имущественного права (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Но при этом плательщики налога на прибыль могут уменьшить эту сумму на сумму уступаемого долга (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ) и учесть получившийся убыток.

Причем единовременно и полностью вне зависимости от «срока годности» долга, так как статья 279 НК РФ в этой части действует только при методе начисления, а значит, при кассовом применяются общие правила пункта 2 статьи 268 НК РФ.

Заполнить и сдать через интернет актуальную на сегодня декларацию по налогу на прибыль

А вот плательщики УСН сделать это не могут, так как подобного вида расхода для них не предусмотрено. Соответственно, плательщики УСН не могут учесть и убыток от уступки права требования. Эти положения делают договор цессии невыгодным для тех, кто применяет упрощенную систему.

Давайте теперь рассмотрим последствия уступки права требования, вытекающего из договора займа. Тут все достаточно просто: налог на прибыль нужно платить с разницы между суммой, полученной от нового кредитора, и суммой задолженности заемщика по договору на момент уступки (абз. 3 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 279 НК РФ).

Ну а так как эта разница, как правило, оказывается отрицательной, то убыток учитывается в том же порядке, что в случае с реализацией товаров, работ и услуг.

Это правило применимо как при методе начисления, так и при кассовом, поскольку в части задолженности, вытекающей из договора займа, в статье 279 НК РФ нет оговорки о соответствующем методе.

При УСН деньги, полученные от нового кредитора, продавец долга включает в доходы от реализации имущественного права (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). Даже несмотря на то, что сделка по получению-выдаче займа налогом не облагается. При этом величина проданного долга расходы не уменьшает, что лишает цессию всякого экономического смысла.

Покупатель долга

Покупатель дебиторской задолженности, который уплатил НДС в составе цены дебиторки, сможет принять этот налог к вычету.

Для этого всего лишь нужно получить от продавца счет-фактуру и отразить купленную задолженность в учете (п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В дальнейшем покупатель долга должен будет начислить НДС, если решит перепродать купленный долг, либо получит деньги непосредственно от должника.

Налог при этом платится с разницы между ценой покупки долга и полученной суммой (п. 2 и п. 4 ст. 155 НК РФ). Если разница отрицательная, налог платить не нужно. Налог нужно рассчитать по ставке 20/120, т.е. «вытянуть» из полученной разницы (п. 4 ст. 164 НК РФ, п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если покупатель долга, образовавшегося по договору займа, перепродает этот долг следующему кредитору, то начислять НДС не надо. Это прямо следует из подпунктов 15 и 26 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Деньги, полученные от должника, будут формировать и доходную часть базы по налогу на прибыль и по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Но при этом плательщики налога на прибыль могут уменьшить данный доход на расходы по покупке долга (пп. 2.1 п. 1 ст.

268 НК РФ, п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 3 ст. 279 НК РФ). Если в результате такого уменьшения появится убыток, его можно будет учесть единовременно и в полном размере (п. 2 ст. 268 НК РФ). Плательщики же УСН не имеют возможности уменьшать доходы на сумму затрат по покупке задолженности (п. 1 ст. 346.

16 НК РФ).